| Страховой андеррайтинг ипотечных рисков |
Страховой андеррайтинг ипотечных рисков проводится вместе с финансовым андеррайтингом заемщика; финансовый андеррайтинг проводится специалистами банка с участием его службы безопасности. Основой финансового андеррайтинга служит справка о доходах заемщика, включая авторские гонорары, доходы от владения недвижимостью, ценными бумагами, алименты и т.д.
Страховой андеррайтинг, особенно по чистоте сделки с недвижимостью, проводится как банком, так и страховщиком силами своих или привлеченных риелторов. При этом страховая компания или банк могут потребовать у привлеченных риелторов наличие договора страхования их профессиональной ответственности.
Андеррайтинг имущественных рисков проводится в установленном порядке. При андеррайтинге личных рисков могут быть сложности с оценкой риска «смерть от любой причины», особенно если заемщик занимается предпринимательством. Здесь может пригодиться интуиция, хотя всего не предусмотришь. Так, при взрыве бытового газа в подъезде одного из домов в г. Архангельске в 2003 г. среди 30 погибших оказалось 6 заемщиков кредитов в различных банках.
Андеррайтинг страхования долевого участия базируется на анализе документов, определяющих взаимоотношения сторон договора долевого участия (или аналогичного) и других правоустанавливающих документов:
• основания для осуществления инвестиционного проекта (договоры, нормативные правовые документы, приказы, постановления, разрешение на застройку земельного участка, договор аренды земельного участка и пр.);
• договора об оказании услуг между риелтором и инвестором;
• платежных документов, расписок об оплате и т.п.;
• договора страхователя с риелтором, во исполнение которого он производит продажу жилья (договор агентирования, поручения, комиссии);
• кредитного договора между кредитной организацией и застройщиком с целью уяснения источников финансирования инвестиционного проекта;
• календарного плана, графика и плана строительных работ. В объем страхового покрытия включаются:
1) сумма уже внесенных платежей при изменении условий договора долевого участия, вынудивших страхователя расторгнуть его (требования дополнительных взносов, значительное изменение сроков строительства);
2) сумма уже внесенных платежей в случае, когда страхователь из-за потери работы, болезни и т.п. причин утрачивает возможность продолжать уплачивать очередные взносы.
Страхование рисков долевого участия является индивидуальным, поэтому его условия часто зависят от конкретной ситуации. Особое значение имеет предоставляемый страховщиком «дополнительный сервис» — помощь страхователю в судебном порядке вернуть деньги и (или) получить квартиру.
Наиболее сложен андеррайтинг титульных рисков. Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется как минимум десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:
• обмана со стороны продавца;
• небрежности посредника (риелтора) при проведении экспертизы прав на жилье, его умысел;
• нарушения требований к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риелторов;
• нарушений законодательства, совершенных во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом;
• нарушений на этапе приватизации жилья;
• продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;
• ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.);.
• приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом;
• заключения сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином;
• заключения сделки дееспособным гражданином, не способным понимать значение действий и руководить ими;
• заключения сделки неправоспособным юридическим лицом. Среди факторов, влияющих на степень риска и размер тарифа,
безусловным лидером является история титула, а именно — насколько часто ранее менялись собственники квартиры. Зависимость между количеством предшествующих владельцев и страховым тарифом прямая — чем чаще менялся собственник, тем выше будет тариф. Другими повышающими риск факторами являются:
• количество проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
• форма прав на квартиру;
• условия приватизации.
При титульном страховании страховщик обычно обеспечивает юридическое сопровождение договора. Среди проблем, с которыми может столкнуться страховщик, прежде всего встречается мошенничество со стороны продавца недвижимости. Чаще это не мошенничество, а желание родственников продавца оспорить совершенную сделку, особенно если продавец находится в группе риска (пожилой человек, состоит на учете в психоневрологическом диспансере и т.п.). На практике встречаются1:
• попытки со стороны продавца оспорить подлинность его подписи на нотариально удостоверенном договоре;
• продажа или аренда с последующей продажей чужой жилплощади. К этой же группе относятся: продажа объекта по дубликатам документов; продажа неприватизированных квартир; мнимая смерть владельца или ложное завещание; аферы с компьютерными базами данных;
• многократная продажа (одновременно нескольким лицам) имеет место как на первичном, так и на вторичном рынках жилья;
• продажа юридически «грязной» недвижимости — объектов, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, в том числе и в отношении государственных органов;
• использование ложных доверенностей - - имеющих силу только в момент выдачи или же заведомо фальшивых.
Проверка «чистоты титула» остается непростым делом и на относительно сформированном рынке жилья в США. Для того чтобы доказать надзорным органам свою способность осуществлять титульное страхование и при этом не столкнуться с собственной неплатежеспособностью, страховщики обязаны представить в надзорный орган документ, регламентирующий механизмы получения и анализа информации об истории прав на недвижимость. Этот документ должен быть одобрен надзорным органом, что является важным условием для получения лицензии на титульное страхование. Данная особенность характерна только для рынка титульного страхования.
Таким образом:
1) ипотека — договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
2) ипотека имеет давнюю историю. В настоящее время в России ипотека регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданским и Жилищным кодексами. Основные участники ипотеки — кредитор, заемщик, ипотечное агентство, инвестор, застройщик или продавец недвижимости;
3) основными рисками ипотеки являются риски финансового предпринимательства (процентный, валютный, кредитный). Специфическим риском ипотеки выступает риск утраты права собственности на заложенное имущество — титульный риск;
4) для защиты участников от рисков ипотеки широко применяется страхование имущественных интересов (страхование заложенного имущества, титульных рисков и ответственности) и личности (жизни, здоровья) заемщика.
